En esta entrada vamos a exponer un ejemplo que dice así:
La
empresa de construcción A., de reciente creación, tiene como actividad
principal la promoción y construcción de viviendas de primera y segunda
residencia, tanto al área metropolitana de Barcelona cómo en otros lugares de
Cataluña y de España. Dispone de un capital desembolsado y depositado en una
entidad bancaria, de 15 millones de euros para invertir en promociones
inmobiliarias, y está dispuesta a iniciar su actividad. Hace seis meses, que
acaba de adquirir un terreno de 600 m2 que le ha costado dos millones de euros,
a los que hay que sumar unos gastos notariales de 380.000 €. La explanación y
preparación del terreno para iniciar un proyecto de construcción de un bloque
de viviendas le ha costado 60.000 €, y por lo tanto, el coste total del terreno
ha estado de 2.440.000 €. Al final de estos seis meses, se han pagado los
costes totales de los terrenos por diferentes conceptos. Todos los gastos que
realiza destinadas a inversiones, los financia y piensa financiar con recursos
propios.
La empresa encargó a los dos arquitectos de su plantilla, que le hicieran un proyecto de bloque de viviendas, al que denominará EDIFICIO A. Dadas los normas urbanísticas del lugar donde se encuentra ubicado el terreno, el coeficiente de ocupación del suelo es del 83,33%, y por lo tanto, del total de la superficie del solar, la superficie edificada sólo puede ocupar 500 m2, y las normas de edificación del Ayuntamiento permiten edificar como máximo, planta baja más seis plantas. Obviamente, la Dirección de A., encargó a sus arquitectos, que elaboraran un proyecto que aprovechara al máximo las posibilidades de edificación, a la vez que los pidió que estimaran el coste total de la construcción, a los cuales tendrán que incluir los honorarios del proyecto, realizado en este caso por servicios de la propia empresa. Este trabajo los fue encargada al inicio de la actividad, de forma que justo a la cabeza de seis meses, un golpe pagados los costes de los terrenos, pudieran empezar las obras .
Al cabo de mes y medio, los dos arquitectos de la empresa presentaron el proyecto siguiente del EDIFICIO A, con los correspondientes costes de construcción:
PRESUPUESTO CONSTRUCCIÓN EDIFICIO En
EDIFICIO A Coste
terreno (€) 2.000.000,00
Gastos notariales (€) 380.000,00
Coste Excavaciones (€) 60.000,00
COSTE TOTAL TERRENO 2.440.000,00
Superficie solar (m2) 600,00
Superficie edificable (m2) 500,00
Número plantes: 6 + pl baja 6 + Plant. Bajo.
Nº pisos /planta 4,00
Nº locales comerciales planta baja 2,00
Superficie útil local comercial (m2) 200,00
Superficie útil/piso (m2) 110,00
superficie vestíbulo planta baja (m2) 100,00
Total superficie útil pisos (m2) 2.640,00
Superficie espacios comunes por planta (m2) 60,00
Superficie 2 plantes sótanos de aparcamiento 1.000,00
Nº plazas de aparcamiento 50,00
superficie por plaza de aparcamiento (m2) 10,00
% espacio rampas de acceso y maniobra aparcamiento 50%
Superficie edificada (m2) 4.500,00
Coste construcción /m2 planta baja (€) 1.200,00
Coste construcción/m2 planta aparcamiento (€) 1.000,00
Coste /plaza aparcamiento (€) 20.000,00
Coste/ m2 constr. pisos (€) 2.500,00
Coste/ m2 espacios comunes /planta (pisos) (€) 1.500,00
Repercusión Coste espacios comunes /piso (€) 22.500,00
Repercusión Coste vestíbulo/piso 5.000,00
Coste construcción /m2 locales planta baja (€) 1.200,00
Coste ascensor 60.000,00
Repercusión coste ascensor/piso 2.500,00
Honorarios proyecto y dirección de obras 380.000,00
TOTAL COSTE CONSTRUCCIÓN 9.180.000,00
La “MEMORIA DEL PROYECTO DEL EDIFICIO A” presentada por los dos arquitectos, tiene el siguiente contenido:
El EDIFICIO A, se construirá sobre un solar de 600 m2, de los cuales son edificables 500 m2. Tendrá una planta baja destinada a vestíbulo del edificio, que tendrá una superficie de 100 m2, más dos locales comerciales, de 200 m2 cada uno. Se construirán seis plantas, además de la planta baja. Cada planta, tendrá 4 pisos de 110 m2 útiles, y 60 m2 de espacios comunes. Habrán dos plantas de sótano destinadas a aparcamiento, de 500 m2, cada una, de las cuales, el 50% de la superficie estará destinada a rampas y espacios de maniobra, y el 50% de la superficie restante, a plazas de aparcamiento. En total, habrá 50 plazas de aparcamiento, entre las dos plantas de sótano.
La superficie edificada total es de 4.500 m2, de las cuales 1.000 corresponden a sótanos, 500 a la planta baja, y los 3.000 m2 restantes a las 6 plantas donde se construirán los pisos. Los costes de construcción previstos por m2, son los siguientes:
Coste de construcción / m2/ planta baja: 1.200 €/ m2
Coste de construcción / m2/ plantes aparcamiento: 1.000 €/ m2
Coste de construcción / m2/ pisos: 2.500 €/ m2
Coste de construcción m2/ espacios comunes pisos: 1.500 €/ m2
La construcción del ascensor del edificio, se prevé que costará 60.000 €, y se decide que su coste se repercutirá sólo sobre los pisos, de forma directamente proporcional a la superficie, sin tener en cuenta la altura en la que se encuentran los pisos.
A continuación se estiman las diferentes repercusiones de los costes de los espacios comunes de cada planta por piso, la repercusión del coste del vestíbulo de la planta baja por pisos (se decide que sólo se repercutan en los pisos, porque se considera que es un coste que no tiene por qué afectar a los locales comerciales).
Finalmente, se valoran los honorarios de los arquitectos de la empresa, en 380.000 €. En estos honorarios, el 40% corresponde a la elaboración y redacción del proyecto, y el 60% a la dirección de obras.
A continuación, se calculan las diferentes repercusiones del coste del suelo por m2 construido, tanto de los pisos como de los locales comerciales y las plazas de aparcamiento de los sótanos, y se incluyen toda una serie de costes unitarios, para poder estimar el coste total de la obra, diferenciando el coste de construcción de los pisos, los locales comerciales, y las plazas de aparcamiento:
Repercusión suelo €/m2 construido 542,22
Repercusión suelo €/m2 construido/piso 739,39
Repercusión suelo €/m2 construido/local comercial 542,29
Repercusión suelo €/m2 construido/plaza aparcamiento 542,17
Repercusión suelo €/piso 81.333,33
Repercusión suelo €/local comercial 108.458,00
Repercusión suelo €/plaza aparcamiento 5.421,68
Coste total €/piso 386.333,33
Coste total €/local comercial 348.458,00
Coste total €/plaza aparcamiento 25.421,68
Las bases de cálculo para la repercusión del coste del suelo han sido las siguientes:
- El 80% del coste del suelo se repercute en los pisos, de acuerdo con la superficie construida correspondiente y la de cada piso.
- El 11,11% del coste del suelo se repercute en las plazas de aparcamiento, de acuerdo con los 500 m2 construidos y la superficie de cada plaza
- El 8,89% del coste del suelo se repercute a los locales comerciales de acuerdo con la superficie construida correspondiente y la de cada local
En definitiva, el coste total estimado del EDIFICIO A, es decir, el coste de la construcción más el coste del terreno, es el siguiente:
TOTAL COSTE EDIFICIO
La empresa encargó a los dos arquitectos de su plantilla, que le hicieran un proyecto de bloque de viviendas, al que denominará EDIFICIO A. Dadas los normas urbanísticas del lugar donde se encuentra ubicado el terreno, el coeficiente de ocupación del suelo es del 83,33%, y por lo tanto, del total de la superficie del solar, la superficie edificada sólo puede ocupar 500 m2, y las normas de edificación del Ayuntamiento permiten edificar como máximo, planta baja más seis plantas. Obviamente, la Dirección de A., encargó a sus arquitectos, que elaboraran un proyecto que aprovechara al máximo las posibilidades de edificación, a la vez que los pidió que estimaran el coste total de la construcción, a los cuales tendrán que incluir los honorarios del proyecto, realizado en este caso por servicios de la propia empresa. Este trabajo los fue encargada al inicio de la actividad, de forma que justo a la cabeza de seis meses, un golpe pagados los costes de los terrenos, pudieran empezar las obras .
Al cabo de mes y medio, los dos arquitectos de la empresa presentaron el proyecto siguiente del EDIFICIO A, con los correspondientes costes de construcción:
PRESUPUESTO CONSTRUCCIÓN EDIFICIO En
EDIFICIO A Coste
terreno (€) 2.000.000,00
Gastos notariales (€) 380.000,00
Coste Excavaciones (€) 60.000,00
COSTE TOTAL TERRENO 2.440.000,00
Superficie solar (m2) 600,00
Superficie edificable (m2) 500,00
Número plantes: 6 + pl baja 6 + Plant. Bajo.
Nº pisos /planta 4,00
Nº locales comerciales planta baja 2,00
Superficie útil local comercial (m2) 200,00
Superficie útil/piso (m2) 110,00
superficie vestíbulo planta baja (m2) 100,00
Total superficie útil pisos (m2) 2.640,00
Superficie espacios comunes por planta (m2) 60,00
Superficie 2 plantes sótanos de aparcamiento 1.000,00
Nº plazas de aparcamiento 50,00
superficie por plaza de aparcamiento (m2) 10,00
% espacio rampas de acceso y maniobra aparcamiento 50%
Superficie edificada (m2) 4.500,00
Coste construcción /m2 planta baja (€) 1.200,00
Coste construcción/m2 planta aparcamiento (€) 1.000,00
Coste /plaza aparcamiento (€) 20.000,00
Coste/ m2 constr. pisos (€) 2.500,00
Coste/ m2 espacios comunes /planta (pisos) (€) 1.500,00
Repercusión Coste espacios comunes /piso (€) 22.500,00
Repercusión Coste vestíbulo/piso 5.000,00
Coste construcción /m2 locales planta baja (€) 1.200,00
Coste ascensor 60.000,00
Repercusión coste ascensor/piso 2.500,00
Honorarios proyecto y dirección de obras 380.000,00
TOTAL COSTE CONSTRUCCIÓN 9.180.000,00
La “MEMORIA DEL PROYECTO DEL EDIFICIO A” presentada por los dos arquitectos, tiene el siguiente contenido:
El EDIFICIO A, se construirá sobre un solar de 600 m2, de los cuales son edificables 500 m2. Tendrá una planta baja destinada a vestíbulo del edificio, que tendrá una superficie de 100 m2, más dos locales comerciales, de 200 m2 cada uno. Se construirán seis plantas, además de la planta baja. Cada planta, tendrá 4 pisos de 110 m2 útiles, y 60 m2 de espacios comunes. Habrán dos plantas de sótano destinadas a aparcamiento, de 500 m2, cada una, de las cuales, el 50% de la superficie estará destinada a rampas y espacios de maniobra, y el 50% de la superficie restante, a plazas de aparcamiento. En total, habrá 50 plazas de aparcamiento, entre las dos plantas de sótano.
La superficie edificada total es de 4.500 m2, de las cuales 1.000 corresponden a sótanos, 500 a la planta baja, y los 3.000 m2 restantes a las 6 plantas donde se construirán los pisos. Los costes de construcción previstos por m2, son los siguientes:
Coste de construcción / m2/ planta baja: 1.200 €/ m2
Coste de construcción / m2/ plantes aparcamiento: 1.000 €/ m2
Coste de construcción / m2/ pisos: 2.500 €/ m2
Coste de construcción m2/ espacios comunes pisos: 1.500 €/ m2
La construcción del ascensor del edificio, se prevé que costará 60.000 €, y se decide que su coste se repercutirá sólo sobre los pisos, de forma directamente proporcional a la superficie, sin tener en cuenta la altura en la que se encuentran los pisos.
A continuación se estiman las diferentes repercusiones de los costes de los espacios comunes de cada planta por piso, la repercusión del coste del vestíbulo de la planta baja por pisos (se decide que sólo se repercutan en los pisos, porque se considera que es un coste que no tiene por qué afectar a los locales comerciales).
Finalmente, se valoran los honorarios de los arquitectos de la empresa, en 380.000 €. En estos honorarios, el 40% corresponde a la elaboración y redacción del proyecto, y el 60% a la dirección de obras.
A continuación, se calculan las diferentes repercusiones del coste del suelo por m2 construido, tanto de los pisos como de los locales comerciales y las plazas de aparcamiento de los sótanos, y se incluyen toda una serie de costes unitarios, para poder estimar el coste total de la obra, diferenciando el coste de construcción de los pisos, los locales comerciales, y las plazas de aparcamiento:
Repercusión suelo €/m2 construido 542,22
Repercusión suelo €/m2 construido/piso 739,39
Repercusión suelo €/m2 construido/local comercial 542,29
Repercusión suelo €/m2 construido/plaza aparcamiento 542,17
Repercusión suelo €/piso 81.333,33
Repercusión suelo €/local comercial 108.458,00
Repercusión suelo €/plaza aparcamiento 5.421,68
Coste total €/piso 386.333,33
Coste total €/local comercial 348.458,00
Coste total €/plaza aparcamiento 25.421,68
Las bases de cálculo para la repercusión del coste del suelo han sido las siguientes:
- El 80% del coste del suelo se repercute en los pisos, de acuerdo con la superficie construida correspondiente y la de cada piso.
- El 11,11% del coste del suelo se repercute en las plazas de aparcamiento, de acuerdo con los 500 m2 construidos y la superficie de cada plaza
- El 8,89% del coste del suelo se repercute a los locales comerciales de acuerdo con la superficie construida correspondiente y la de cada local
En definitiva, el coste total estimado del EDIFICIO A, es decir, el coste de la construcción más el coste del terreno, es el siguiente:
TOTAL COSTE EDIFICIO
Coste planta baja 600.000,00
Coste sótanos aparcamiento 1.000.000,00
Coste pisos 6.600.000,00
Coste espacios comunes 540.000,00
Coste honorarios 380.000,00
Coste ascensor 60.000,00
TOTAL COSTE CONSTRUCCIÓN 9.180.000,00
COSTE TOTAL TERRENO 2.440.000,00
TOTAL COSTE EDIFICIO 11.620.000,00
La Dirección de A. está satisfecha por la previsión de costes que se deduce del proyecto realizado por los arquitectos, puesto que estima que por un edificio de estas características, se pueden obtener unos ingresos de 13.250.000 €. Las plazas de parking de la zona, se venden a 33.000 €, y por lo tanto, piensan que las 50 plazas del EDIFICIO A también se podrán vender fácilmente a este precio. Pero no saben exactamente qué precios de venta pueden establecer para los pisos y los locales comerciales. Sólo tienen dos cosas claras: los pisos los pondrán todos a un precio único, independientemente de la situación y la altura, teniendo en cuenta que a la misma zona, pisos de una superficie y calidad parecidas de 110 m2 en relación a locales comerciales también parecidos de 200 m2, tienen un precio de mercado un 12,5% superior en relación a los locales, y por lo tanto, piensan proponer unos precios de pisos y locales que mantengan la misma proporción.
Antes de iniciar las obras por cuenta propia, subcontratando a diferentes empresas e industriales para la construcción del edificio, presentan el proyecto a otra empresa constructora, B., para que los haga un presupuesto de la ejecución del proyecto del EDIFICIO A realizado por los arquitectos de la empresa. Esta nueva empresa, después de que sus arquitectos hayan estudiado cuidadosamente el proyecto, presenta al cabo de un mes el presupuesto siguiente:
OFERTA B
PRESUPUESTO CONSTRUCCIÓN EDIFICIO A TOTAL
COSTE EDIFICIO
Coste planta baja 550.000,00
Coste sótanos aparcamiento 1.000.000,00
Coste pisos 6.072.000,00
Coste espacios comunes 540.000,00
Coste honorarios 332.000,00
Coste ascensor 55.000,00
TOTAL COSTE CONSTRUCCIÓN 8.549.000,00
COSTE TOTAL TERRENO 2.440.000,00
TOTAL COSTE EDIFICIO 10.989.000,00
Esta oferta es evidentemente más barata que el presupuesto que habían calculado los arquitectos de la empresa. La explicación que ha dado la empresa B., es que a pesar de no haber variado en su oferta los costes unitarios de construcción de las dos plantas de sótanos destinados a plazas de aparcamiento ni los de los espacios comunes de cada planta, y sin cambiar los estándares de calidad, sí que en cambio han podido ofrecer unos costes unitarios de construcción más bajos para la planta baja (vestíbulo y locales comerciales), los pisos, el ascensor, a la vez que los honorarios de dirección de obras.
Los nuevos costes unitarios presupuestados son los siguientes:
Coste construcción/m2 planta baja: 1.100 €/m2
Coste construcción /m2 planta aparcamiento sótano: 1000 €/m2
Coste construcción /m2 pisos: 2.300 €/m2
Coste construcción /m2 espacios comunes pisos: 1.500 €/m2
El coste de los honorarios de la dirección de obra, son de 180.000 €, a los que para hacer el presupuesto, han tenido que sumar los que ya se habían estimado para el proyecto que habían realizado los arquitectos de la empresa A., que eran de 152.000 € (40% de los 380.000 € estimados como total de honorarios de redacción del proyecto y dirección de obras).
El banco con el que trabaja la empresa A., los está pagando sobre los depósito de los 15 millones € de capital desembolsado, un 5% de interés anual, durante el tiempo en el que el capital no es utilizado (los intereses se liquidan anualmente). La duración prevista de la construcción del edificio se estima en 18 meses, periodo que se inicia justo después de haber adquirido, preparado y pagado el terreno, que cómo se puede recordar, ha sido un periodo de 6 meses (los costes totales de los terrenos se pagan en el 6è mes). La obra se paga al cabo de dos años, un golpe finalizada la obra (6 meses de preparación del terreno, más 18 meses de ejecución de la obra).
La empresa B. ofrece pero ejecutar la obra en un periodo de 17 meses, teniendo en cuenta que han sido 1 mes estudiando el proyecto para poder proponer su presupuesto.
Una vez analizadas las dos alternativas, la dirección de .A.,
se pide:
1) ¿A qué precio tendrá que fijar los precios de los pisos y de los locales comerciales, teniendo en cuenta las condiciones del mercado?
2) A pesar de que la empresa ve claramente que la alternativa de B. es más atractiva desde el punto de vista económico, quiere saber el ROI de la inversión realizada y el beneficio residual en los dos casos (abordar la promoción directamente o subcontratando la construcción a B.).
3) También quiere saber qué diferencias de rendimiento financiero habría sacado, comparando las tres alternativas siguientes: a) si no hubiera realizado la operación inmobiliaria y los recursos hubieran restado ociosos en la cuenta bancaria, b) realizando la construcción directamente o c) mediante la oferta de B.
De acuerdo con el enunciado, la empresa decide que, teniendo en cuenta
que en la misma zona, pisos de una superficie y calidad parecidas de 110
m2 en relación a locales comerciales también parecidos de 200 m2,
tienen un precio de mercado un 12,5% superior en relación a los locales,
poner unos precios de pisos y locales que mantengan la misma
proporción.
Por lo tanto, se trata de resolver un sistema de dos ecuaciones con dos incógnitas. Si denominamos x el precio de los pisos y z el precio de los locales comerciales, teniendo en cuenta que conocemos el precio y por lo tanto los ingresos de la venta de las plazas de parking (50x 33.000 = 1.650.000 €) y los ingresos totales que se piensan obtener (13.250.000 €), así como también la proporción entre los precios de venta de los pisos en relación a los de los locales comerciales (12,5% más caros), tendremos:
24 x + 2z + 1.650.000 = 13.250.000 (1)
x = z x 1,125 (2)
sustituyendo el valor de la ecuación (2) a la ecuación (1), tendremos:
24 x 1,125 z + 2 z = 11.600.000
y en consecuencia:
z (27 + 2) = 11.600.000
z = 11.600.000 = 400.000 (precio de los locales comerciales)
29
x = z x 1,125 = 450.000 (precio de los pisos)
Por lo tanto, se trata de resolver un sistema de dos ecuaciones con dos incógnitas. Si denominamos x el precio de los pisos y z el precio de los locales comerciales, teniendo en cuenta que conocemos el precio y por lo tanto los ingresos de la venta de las plazas de parking (50x 33.000 = 1.650.000 €) y los ingresos totales que se piensan obtener (13.250.000 €), así como también la proporción entre los precios de venta de los pisos en relación a los de los locales comerciales (12,5% más caros), tendremos:
24 x + 2z + 1.650.000 = 13.250.000 (1)
x = z x 1,125 (2)
sustituyendo el valor de la ecuación (2) a la ecuación (1), tendremos:
24 x 1,125 z + 2 z = 11.600.000
y en consecuencia:
z (27 + 2) = 11.600.000
z = 11.600.000 = 400.000 (precio de los locales comerciales)
29
x = z x 1,125 = 450.000 (precio de los pisos)
Seguiremos en próximas entradas para los siguientes apartados a resolver.
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